Кто и с какой целью создает препятствия строительству жилья в Нижнем Новгороде? В последнее время жалобы на отвратительную работу департамента градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области начинают приобретать системный характер. «Бюрократы», «волокитчики», «бездельники» — примерно такими эпитетами застройщики «награждают» чиновников, ответственных за строительный сектор в регионе, прежде всего в областном центре! Кулуарно инвесторы рассказывают о возникающих у них догадках насчет коррумпированности разрешительной системы стройки. И это в то время, как погруженность строительной отрасли во взятки не просто вчерашний, а уже позавчерашний день. Как регион сумел докатиться до жизни такой? Бессистемный подход При многочисленных вопросах к бывшему губернатору Шанцеву в безусловную заслугу ему стоило поставить создание такой структуры, как инвестсовет при губернаторе. Дабы не «мордовать чиновничьим футболом» желающих строить жилье на Нижегородчине, был организован принцип единого окна. Благодаря чему выдача разрешений на строительство стала максимально прозрачной и, главное, оперативной. Система работала как часы: после того как заявка от претендента одобрялась инвестсоветом, все остальные структуры обязаны были в кратчайшие сроки утрясти формальности, и дальнейшая реализация проекта зависела только от расторопности инвестора. Результат налицо: в 2014 году в Нижнем Новгороде было введено в эксплуатацию более 800 тысяч квадратных метров жилья – абсолютный рекорд за все постперестроечное время! В 2015 году регион стал безусловным лидером по реализации госпрограммы «Жилье для российской семьи». Однако после ухода Шанцева из региона его детище инвестсовет было отправлено «на свалку истории». Удобная для застройщика система рухнула, а нового эффективного механизма по выдаче разрешений на строительство в итоге так и не появилось. По крайней мере, желающим вложиться в строительство жилья непонятно, где теперь «центр силы», ответственный за принятие решений о выдаче разрешений или запрете на строительство. Сегмент раздробился на множество составляющих. Есть минстрой с его многочисленными отделами, имеется и департамент градостроительного развития, которым руководил Александр Бодриевский, в прошлом году его сменила Марина Ракова. Подавляющая часть нагрузки, судя по всему, выпадает именно на данную структуру, которая явно не справляется с миссией. Строить можно, но нельзя? Отмечается, что чиновники первым делом заметно упростили себе работу, а вернее сказать, избавились от необходимости даже рассматривать любые инвестпроекты. С конца 2017 года был введен двухлетний мораторий на получение новых муниципальных или областных земельных участков застройщиками. С тех пор не заключено ни одного нового договора. То есть инвесторы застраивают участки, на которых получено разрешение еще инвестсовета, либо покупают такие участки у прежних владельцев. Но оказывается, даже на своей земле построить что-то в Нижнем Новгороде зачастую оказывается невозможно! Чиновники ведут себя словно собаки на сене, вынося абсурдные запреты на здравые инициативы инвесторов. Вот лишь пара ярких образчиков подобного «градостроительного саботажа» (а как иначе такое назвать?). Еще в бытность губернатором Валерия Шанцева компания «Интеко», аффилированная с супругой экс-мэра Москвы Лужкова Еленой Батуриной, получила под застройку земельный участок на Гагаринских высотах (Приокский район). Инвестор возвел там ряд высоток, не выполнив обязательств по организации для них автопарковки, после чего благополучно испарился. В итоге жителям комплекса небоскребов на Гагарина оказалось негде парковать автомобили, людям приходится оставлять их на газонах, тротуарах, загромождая внутридворовые территории, что прогнозирует конфликты, рост социального напряжения. «Расшить» проблематику не удается из-за странной, если не сказать больше, позиции руководства градостроительного департамента. В позапрошлом году близлежащую территорию на проспекте Гагарина, рядом с сельхозакадемией, представляющую собой, по сути, пустырь, выкупил некий инвестор. В строительный проект он был готов вложить несколько миллиардов рублей, попутно выполнив обязательство предшественника возвести трехуровневую автопарковку, которая полностью закрывает вопрос с нехваткой мест не только для ЖК «Гагаринские высоты», но и для всего микрорайона Щербинки-1. Направил соответствующее предложение в департамент градостроительства и… получил на него категорический отказ за подписью Марины Раковой, которая ссылалась на то, что, дескать, такую масштабную автопарковку на данном участке запрещает возводить закон, а без нее реализация всего проекта инвестора нецелесообразна! В итоге выкупленный пустырь продолжает зарастать бурьяном, будет ли здесь что-либо построено в обозримом будущем, непонятно. Даже если предположить, что инвестор продаст землю кому-то еще, то новый застройщик, очевидно, столкнется с такими же проблемами! Такого рода «пятен застройки», где теоретически строить жилье можно и даже необходимо, но чиновничий аппарат по неизвестным причинам все блокирует, на карте областного центра в последнее время накопилось превеликое множество! Бюрократический футбол Еще один застройщик пожаловался на волокиту со стороны чиновников департамента градостроительства, областного минстроя. Мол, когда к ним приходишь за разрешением, без разбирательств начинаются крючкотворство и бюрократический футбол. От инвестора требуют за его счет провести экспертизу участка (причем зачастую заставляют сделать и экспертизу смежных участков). На это уходят время и средства. А когда экспертиза готова, неожиданно может выясниться, что проводила ее ненадлежащая организация. После чего намекают, у кого именно надо было заказывать экспертизу… Но даже потом ее могут завернуть из-за каких-то надуманных ошибок в оформлении. В результате процесс затягивается на долгие месяцы, а то и годы. Чиновники департамента оказываются еще и неуловимы. Попасть к ним можно только по предварительной записи, а когда подходит очередь, на месте... никого не оказывается! Вышеупомянутый застройщик нам пожаловался, что, попав в подобную переделку, пытался передать через приемную хотя бы пакет подготовленных документов, но секретарь и брать таковой отказалась. Только когда «ходок», будучи человеком юридически подкованным, решительно потребовал выдать ему письменный ответ об отказе в принятии документов, с которым собирался отправиться в суд, секретарь перепугалась и приняла их. Инвесторы жалуются на чиновников Повторимся: такое вот издевательство (иначе не назовешь) над инвесторами, готовыми вкладываться в развитие жилищного сектора региона, может продолжаться до бесконечности, всех пускают по замкнутому кругу. А ведь сейчас, когда закон не позволяет застройщикам тратить собираемые с дольщиков деньги до приемки объекта в эксплуатацию, вопрос времени для них – решающий! Если раньше строители, по сути, занимали деньги у будущих новоселов, то теперь возводить дома приходится на собственные средства либо, и чаще всего, брать у банков кредиты, которые надо своевременно обслуживать. Затягивание реализации проекта фактически «обнуляет» инвестпроект, делая его бессмысленным! Кстати, у уполномоченного по правам предпринимателей в Нижегородской области Павла Солодкого уже скопилось огромное количество жалоб на волокиту со стороны чиновников при выдаче разрешений на строительство. На встрече заместителя губернатора Сергея Морозова с предпринимателями 25 февраля вопросы о сроках выдачи разрешений на строительство и подготовке строительной документации стали ключевыми. Гендиректор компании «Жилстрой-НН» Евгений Березин в сердцах даже заявил, что жилищное строительство выпадает из приоритетов региональной власти. «Земли нет, подготовка площадок для строительства больше никого не интересует, аукционов в городе не предвидится. Поэтому мы будем уменьшать объемы строительства. Имеющихся земельных участков при наших производственно-строительных мощностях нам хватит еще на два года. Достроим все, что хотели, и завершим свою деятельность как строительная компания, переквалифицируемся в управдомы», — сказал один из влиятельнейших застройщиков города. Удручающие цифры Пессимистичные настроения участников строительного рынка возникли не на пустом месте, их подкрепляет столь же неутешительная статистика. Начнем с того, что по данным Нижегородстата план по вводу жилья в 2019 году в Нижегородской области не был выполнен: из запланированных 1,435 миллиона квадратных метров построили только 1,409 миллиона «квадратов». Уже этого достаточно, чтобы поднять вопрос о дееспособности чиновников, отвечающих в облправительстве за строительный сектор, и целесообразности их дальнейшего пребывания на должностях! Если план по вводу жилья не выполняется, однозначно они должны уходить! Наверное, если бы их карьерная устойчивость зависела от выполнения планов, они не стали бы чинить искусственные препоны застройщикам. Кто-то скажет: мол, «отставание от графика» совсем незначительное. Но надо учесть, что более-менее приемлемые показатели обеспечены строительством жилья в глубинке, в первую очередь коттеджей. А вот в Нижнем Новгороде ввод жилья по сравнению с 2018 годом уменьшился на 7,2 процента! Причем на областной центр (город-полуторамиллионник, между прочим) приходится лишь четверть от всего построенного на Нижегородчине жилья. Полученные показатели – худшие среди всех крупных городов страны. Повторимся: в рекордном 2014-м у нас ввели в эксплуатацию свыше 800 тысяч квадратных метров жилья, теперь менее 400 тысяч – более чем двукратное снижение! А ведь за этими цифрами не только потери застройщиков от упущенной выгоды. Это, прежде всего, рост цен на жилье для нижегородских семей. Менее чем за год цены на квартиры в новостройках в Нижнем Новгороде выросли на 5,2 процента! А многое ли изменилось в Нижнем Новгороде за 6 лет? Если население и обеднело, то явно не вдвое, да и убыль населения не столь уж существенна. Значит, дело в чем-то другом. Рухнула эффективная и прозрачная система выдачи разрешений на застройку через инвестсовет, и теперь балом правит бюрократия, выносящая свои решения в тиши кабинетов того же департамента градостроения. Результат – налицо! Наш регион, прежде всего областной центр, стремительно теряет инвестиционную привлекательность для застройщиков. А кому захочется проходить 7 кругов ада с выдачей разрешений на строительство, утверждением проекта планировки и межевания территории, проектно-сметной документации и утряской прочих формальностей, которую нижегородские чинуши от строительства умудряются растянуть на полтора-два года? А тут еще и новая напасть подоспела: даже тем, кому посчастливилось получить градостроительные планы на земельные участки до 1 января 2017 года, необходимо получать их заново, то есть снова идти на поклон к бюрократам из департамента градостроения Нижегородской области. В ближайшей перспективе это может окончательно угробить строительную отрасль на Нижегородчине! Кому это выгодно? Самое удивительное в данной ситуации, что некоторым инвесторам все же чудесным образом удается преодолеть стоящие на пути бюрократические препоны и начать строить! Таковых, как мы видим, немного, но они есть. И все остальные застройщики очень хотят понять: в чем же секрет успеха этих счастливчиков? Однако каких-то очевидных конкурентных преимуществ у таких баловней судьбы вроде бы не наблюдается. Остается лишь предположить, что они лучше других умеют договариваться с чиновниками и знают, чем смягчить их черствые сердца. Подарки ведь всем приятно получать. Так может, на это и заточена бюрократическая «стоп-машина»? Может, ее винтики просто ждут, когда их простимулируют работать оперативнее? Не зря же они приехали издалека в наш регион и не с пустыми же руками им возвращаться?.. Конечно, в такое верить совсем не хочется. Но как еще объяснить происходящее в строительной отрасли в Нижнем Новгороде? И последнее. Недавно прошла информация, что в рамках очередной реорганизации регионального правительства департамент градостроительной деятельности и развития агломерации Нижегородской области преобразуется в одноименное министерство. Пока непонятно, что изменит сие решение. Вполне возможно, лишь только то, что теперь сотрудники этой структуры станут еще более важными и недоступными. И если так, то выхода из «строительного тупика» пока не просматривается. Чтобы изменить ситуацию, не название и статус чиновников менять надо, а всю их систему работы. Ефим БРИККЕНГОЛЬЦ